전세 계약시 유의사항 및 전세보증금 반환보증 활용법

전세보증금은 매우 큰돈이죠. 대부분의 사람에게는 전재산일 가능성이 높습니다. 이와 같이 소중한 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 전세 계약 시 유의사항과 전세보증금 반환보증 활용법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

전세 계약시 유의사항

1. 전세계약 전 확인할 사항

- 매매가 대비 전세가율이 높거나(통상 70~80%) 등기부등본상 선순위인 근저당 금액등이 과다한 주택은 전세계약 시 신중을 기해야 합니다. 

- 주택 가격 시세 확인이 어려운 신축빌라 등의 경우에도 전세계약시 유의해야 합니다.

- 다가구주택인 경우 임차인 본인보다 우선순위인 전세보증금도 확인해합니다.

- 이유는 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾기 어렵고, 경매처분 시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문입니다.

 

2. 입주 후 문제 발생을 대비하기 위해 전세보증금 반환보증 활용

- 전세가율 및 등기부등본 등을 확인했더라도 계약 종료시점에서 임대인의 자금사정이 악화되거나 세금 체납등이 발생하는 등의 문제가 생기면 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하기도 합니다.

-  조세채권 우선 원칙에 따라 해당 부동산에 부과된 세금은 임차인의 전세 확정일자 권리보다 우선합니다. 경매가 완료 되어도 세금이 먼저 납부되고 나서 나의 선순위 채권부터 돈을 돌려받을 수 있다는 의미입니다.

- 부득이 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요되며 상황에 따라서는 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있습니다.

 

전세보증금 반환보증 활용법

전세보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 보증기관에서 전세보증금 반환보증 상품을 판매하고 있습니다.

- 보증기관 : 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)

 

전세보증금 반환보증 제도의 개요

- 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우, 보증회사가 임차인에게 보증금을 돌려주는 상품입니다.

- 보증기관의 심사를 거쳐 가입해야 하며, 가입 시 임차인이 보증료를 납부합니다.

 

전세자금보증 세부사항 예시

 

[주택금융공사]

 

◎ 보증대상자 (다음의 요건을 모두 충족)

① 임차보증금이 7억 원(서울, 경기, 인천 이외 소재 가구는 5억 원) 이하일 것

② 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주일 것

③ 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 합산한 주택보유수가 1 주택 이내일 것

④ 본인과 배우자(배우자예정자 포함)가 가격이 3억 원을 초과하는 투기지역･투기과열지구 내 소재 아파트의 소유권을 취득하지 않을 것

⑤ 보증대상목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것

 

◎ 보증대상자금 (다음 중 어느 하나에 해당할 것)

① 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급하는데 소요되었거나 소요될 자금

② 이미 받은 전세자금대출(임차중도금 포함)의 상환용도로 취급하는 전세자금대출

 

◎ 보증비율

대출금액의 90%(부분보증)

 

◎ 보증대상목적물 (다음의 요건을 모두 충족)

① 부동산등기사항전부증명서 상 용도가 주택 또는 오피스텔(업무용 시설)이거나 지자체에 노인복지주택으로 신고된 건축물로서 실제 주거용으로 이용할 것

② 부동산등기사항전부증명서(건물) 상 소유권에 권리침해가 없을 것

 

◎ 보증신청시기 (다음 중 어느 하나에 해당할 것)

① 신규 임대차계약 : 임대차계약서 상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내

② 갱신 임대차계약 : 계약갱신일로부터 3개월 이내(주민등록전입일로부터 3개월 이상 경과할 것)

 

◎ 필수 제출 서류

① 주민등록등본, 신분증

② 연간소득확인서류, 재직증명서(근로자), 사업자등록증(사업자)

③ 확정일자부 임대차계약서, 계약금 등 지급 영수증

 

◎ 보증한도 (아래 ①~③ 중 가장 적은 금액)

① 보증과목별 보증한도 : 4억 원 – 기 이용 전세자금보증잔액

* 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 합산한 주택보유수가 1 주택인 자는 2억 원

② 소요자금별 보증한도 : 아래 1), 2) 중 적은 금액

1) 임차보증금 × 80% - 기 이용 전세자금보증잔액

2) 보증신청금액

③ 상환능력별 보증한도 : 연간인정소득 – 연간부채상환 예상액 + 상환방식별 우대금액 – 기 이용 전세자금보증잔액

 

이밖에도 주택도시보증공사, 서울보증보험의 상품을 이용할 수 있습니다.

 

반환보증 가입 시 확인사항

- 반환보증 가입시 본인의 상황 즉, 주택의 유형, 보증금액, 할인가능한지 여부 등을 고려하여 유리한 보증기관을 합리적으로 선택하는 것이 좋습니다.

◎ 상품별 특이사항

● HF, HUG : 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인 고령자 등을 대상으로 보증료 할인

● HF: 보증료율이 낮으나 HF가 보증하는 전세대출을 이용하는 차주만 이용이 가능함

● HUG : 네이버부동산, 카카오페이 등 가입채널이 다양함

● SGI : 고가 주택도 가입 가능

 

 

 

- 전세금안심대출(HUG 보증 전세대출) 이용 차주 또는 등록임대주택에 거주하는 임차인의 경우 이미 반환보증이 가입되어 있을 수 있으니 먼저 보증가입 여부를 확인하고 가입해야 합니다.

● 전세금안심대출은 반환보증 가입이 필수이므로 은행에서 대충 보증사를 확인합니다.

● 등록 임대 주책의 경우 21년 8월부터 임대인의 보증 가입이 의무화되어 있으므로 HUG홈페이지에서 가입여부를 확인할 수 있습니다.

 

기타 사항

- 반환보증은 임대인 동의 없이 가입이 가능하지만 다가구 주택 등의 경우에는 선순위임대차확인서 서류 작성을 위해서 임대인 또는 중개사의 협조가 필요합니다.

- 전세계약 기간의 절반이 경과하기 전에 가입할 수 있습니다. SGI는 전세계약기간이 24개월을 초과 시 계약 시작 후 12개월 이전까지만 가입이 가능합니다.

 

보증회사별 반환보증 상품 개요

 

 

구분	주택금융공사 (HF)	주택도시보증공사(HUG)	서울보증보험(SGI)
상품이름	전세지킴보증	전세보증금반환보증	전세금보장신용보험
가입 가능  전세 보증금	수도권 7억원 이하 비수도권 5억원 이하		아파트 제한없음 기타 10억원 이하
가입 가능 주택 유형	단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔
	노인복지주택		-
보증신청 가능 채널	위탁 은행	HUG모바일앱과 지사 위탁은행, 네이버부동산 카카오페이 등	홈페이지, 지점
비고	주택금융공사 보증 전세대출차주만 가입 가능	-	-